福建省人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會所出資企業(yè)資產租賃和經營業(yè)務
承包管理工作指引
第一章 總則
第一條 為進一步規(guī)范所出資企業(yè)及其子企業(yè)的資產租賃和經營業(yè)務承包行為(以下簡稱“租賃（承包）行為”)，提高國有資產運營效益，防止國有資產流失，確保國有資產的保值增值，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》、《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》（國務院國資委、財政部令第32號）等法律法規(guī)，結合《關于規(guī)范企業(yè)資產租賃和承包管理的意見》（閩國資企改〔2010〕77號）制定本指引。
第二條 本指引所稱企業(yè)，是指福建省人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會（以下簡稱省國資委）依法履行出資人職責的企業(yè)（以下簡稱所出資企業(yè)）及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)。
第三條 本指引所稱資產租賃是指企業(yè)作為出租方，將自身擁有的非流動性資產（包括土地、房產、倉庫、設備、廣告位等），租賃給自然人、法人或其它組織（以下簡稱“承租方”），并向承租方收取租金的經營行為。
本指引所稱經營業(yè)務承包是指企業(yè)作為發(fā)包方，將自身擁有的經營業(yè)務，承包給自然人、法人或其它組織（以下簡稱“承包方”），并向承包方收取承包金的經營行為。
第四條 企業(yè)的租賃（承包）行為適用于該指引。以下情形可由企業(yè)自行決定：
（一）從事融資租賃業(yè)務的；
（二）企業(yè)住房提供給本企業(yè)職工租住的；
（三）由政府批準企業(yè)承辦的產業(yè)園區(qū)對外招商引資項目（企業(yè)自有資產除外）的；
（四）企業(yè)內部職工經濟責任承包的；
（五）法律法規(guī)另有規(guī)定的。
第五條 企業(yè)租賃（承包）行為應當遵循等價有償和公開、公平、公正、誠信的原則，按照本指引開展租賃（承包），加強自律管理，保證租賃（承包）有序進行。
第六條 租賃（承包）標的物應權屬清晰，不存在法律糾紛。已列入拆遷、重組、清算和破產計劃等處于待處理狀態(tài)的企業(yè)以及上一級出資人對企業(yè)占有的標的物已有明確處置意見的，原則上不實施租賃（承包）行為。確需租賃（承包）的，必須與承租（包）方特別約定相關事項的處理方式。企業(yè)將經營業(yè)務承包的，應具備獨立財務核算的條件。
第二章 資產租賃和經營業(yè)務承包行為決策
第七條 企業(yè)對標的物進行租賃（承包）時，應當制訂租賃（承包）方案，并按照企業(yè)章程、資產租賃和經營業(yè)務承包管理制度的規(guī)定進行內部決策，形成書面決議或會議紀要。
涉及以下情形之一的，企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批：
（一）年租（承包）金底價500萬元（含）以上的；
（二）租賃（承包）資產賬面凈值占企業(yè)資產總額20%（含）以上的；
（三）租賃（承包）土地面積在300平方米以上的；
（四）租賃（承包）合同載明的建筑面積在2000平方米（含）以上的；
（五）營業(yè)收入占企業(yè)年度總收入30%以上的經營業(yè)務承包事項；
（六）租賃（承包）期限超過5年。
第八條 租賃方案應包括但不限于：
（一）租賃資產的產權狀況、實物現(xiàn)狀、資產明細清單；
（二）租賃的目的及可行性、租賃用途（明確允許或限制經營范圍）、租賃期限；
（三）租金收繳辦法、租賃底價及確定依據(jù)、租金遞增率、競價方式等；
（四）承租方資格條件、承租條件、優(yōu)先權情況、風險揭示、租賃合同范本以及其他特別約定條款。
第九條 承包方案應包括但不限于：
（一）承包經營業(yè)務的基本情況、業(yè)績狀況、財務狀況；
（二）承包的目的及可行性、承包用途（明確允許或限制經營范圍）、承包期限；
（三）承包金收繳辦法、承包底價及確定依據(jù)、承包金遞增率、競價方式等；
（四）承包方資格條件、承包條件、優(yōu)先權情況、風險揭示、承包合同范本以及其他特別約定條款。
第十條 租賃（承包）原則上不得設置資格條件，確需設置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則。
第十一條 租賃（承包）方案審核批準后，應在本企業(yè)進行公示，公示期不少于5個工作日。
涉及職工安置事項的，安置方案應當經職工代表大會或職工大會同意。
第三章 資產租賃和經營業(yè)務承包底價及期限
第十二條 企業(yè)可通過市場調查分析、參考有關部門公布的租（承包）金指導價或者委托評估機構評估等方式，確定租賃（承包）底價。
第十三條 采用市場調查分析方法確定租賃（承包）底價的，應參考以下因素：
（一）租賃底價主要根據(jù)市場價格、供需情況、資產的實際狀況、資產的價值補償、產業(yè)培育和功能布局安排等因素綜合確定。涉及土地使用權、不動產的，應以周邊相同地段，類似功能、用途參照物的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據(jù)；涉及設備的，應以同類設備的市場租賃價格作為確定租賃底價的主要參考依據(jù)。
（二）承包底價主要根據(jù)市場承包價格、業(yè)務前景、市場狀況、其他企業(yè)經營相同業(yè)務的業(yè)績狀況、本企業(yè)經營該項業(yè)務時的業(yè)績等因素綜合確定。
第十四條 租賃（承包）期限原則上不超過5年。
經測算、評估，對投資金額大、回收期長的租賃（承包）項目，租賃（承包）期限可適當延長，但最長不超過15年。
第四章 資產租賃和經營業(yè)務承包交易流程
第十五條 單項資產首年租賃底價或單項經營業(yè)務首年承包底價100萬元（含）以上的項目，企業(yè)應在依法設立的產權交易機構公開進行。
單項資產首年租賃底價或單項經營業(yè)務首年承包底價100萬元以下的項目，可由企業(yè)自行組織交易。若企業(yè)自行組織需委托中介機構進行時，應選擇依法設立的產權交易機構、國有拍賣或國有招標機構組織交易。
國家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第十六條 企業(yè)租賃（承包）信息按照以下方式對外披露：
（一）進入產權交易機構交易的租賃（承包）項目，產權交易機構可通過產權交易機構網站、所出資企業(yè)網站、標的物企業(yè)網站或信息公開欄、租賃（承包）標的現(xiàn)場等對外公開租賃（承包）信息，并根據(jù)需要在專業(yè)性網站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于5種。
（二）企業(yè)自行組織交易的租賃（承包）項目，企業(yè)可通過產權交易機構網站、所出資企業(yè)網站、標的物企業(yè)網站或信息公開欄、租賃（承包）標的現(xiàn)場等對外公開租賃（承包）信息，并根據(jù)需要在專業(yè)性網站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于4種。
第十七條 租賃（承包）信息披露內容包括但不限于以下：
（一）租賃資產的產權狀況、實物現(xiàn)狀、資產明細清單、租賃用途（明確允許或限制經營范圍）、租賃期限、租金收繳辦法、租賃底價及遞增率、競價方式、承租條件、承租方資格條件、優(yōu)先權情況、風險揭示、監(jiān)督電話等。
（二）承包業(yè)務情況、承包用途（明確允許或限制經營范圍）、承包期限、承包金收繳辦法、承包底價及遞增率、競價方式、承包條件、承包方資格條件、優(yōu)先權情況、風險揭示、監(jiān)督電話等內容。
第十八條 企業(yè)應按要求向產權交易機構提供披露信息內容的紙質文檔材料，并對披露內容和所提供材料的真實性、完整性、準確性負責。產權交易機構應當對企業(yè)所提交資料進行審查，并對信息披露的規(guī)范性負責。
第十九條 租賃（承包）項目首次信息披露的租賃（承包）底價，不得低于租賃（承包）方案中確定的底價。
第二十條 企業(yè)租賃（承包）項目首次信息披露時間不少于15個工作日。
信息披露期滿未征集到意向承租（包）方，且不變更信息公告內容的，可以延長信息公開期限，每次延長期限應當不少于5個工作日。
降低租賃（承包）底價或變更承租（承包）條件后重新披露信息的，披露時間不得少于15個工作日。新的租賃(承包)底價低于原租賃(承包)底價的90%時，應經行為批準單位書面同意。
第二十一條 在正式披露信息期間，企業(yè)不得變更信息披露內容，企業(yè)由于非自身原因或其他不可抗力因素需對租賃（承包）條件進行澄清或修改的，企業(yè)應當及時調整或補充信息披露內容，信息披露時間重新計算。因其它特殊原因需撤銷所發(fā)布信息的，應經行為批準單位批準同意后，企業(yè)在原信息發(fā)布渠道上進行公告，并書面告知已經征集到的意向承租（包）方。
第二十二條 產權交易機構負責意向承租（包）方的登記工作，對意向承租（包）方資格進行審核并向企業(yè)反饋審核意見。產權交易機構與企業(yè)意見不一致的，由行為批準單位決定。
企業(yè)應安排專人協(xié)助做好所有意向承租（包）方對標的物的盡職調查，全面介紹租賃資產或承包經營業(yè)務的情況，不得采取隱瞞、欺騙或其他不正當手段影響意向承租（包）方的選擇或合同簽訂，不得和意向承租（包）方串通并為其提供特殊便利。
第二十三條 信息披露期滿后，產生多個符合條件的意向承租（包）方的，按照披露的競價方式組織競價。只產生一個符合條件的意向承租（包）方的，可按意向承租（包）方實際報價且不低于租賃(承包)底價簽訂租賃（承包）合同。若經過產權交易機構掛牌兩次流拍后，在租賃（承包）條件不變的情況下可由企業(yè)自行組織競價，掛牌底價不得低于最后一次產權交易機構掛牌租賃（承包）底價。
第二十四條 競價可以采取拍賣、招投標、網絡競價及其他競價方式，且不得違反國家法律法規(guī)的規(guī)定。
第二十五條 下列情形之一的，可采取協(xié)議方式租賃（承包）：
（一）行政事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有全資企業(yè)、國有獨資公司之間的租賃（承包）行為；
（二）同一所出資企業(yè)及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實際控制企業(yè)之間的租賃（承包）行為；
（三）不超過180天的臨時資產租賃行為（不存在延期情況）；
（四）企業(yè)資產因空間或結構原因無法單獨租賃（承包），必須與其他業(yè)主共同租賃（承包）的；
（五）辦公、經營場所等資產作為經營業(yè)務承包或合作附加條件的租賃行為。
其中（二）、（三）由所出資企業(yè)確定審批權限，（一）、（四）、（五）須經企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批。
企業(yè)采取協(xié)議方式確定的租賃（承包）行為，租賃（承包）底價不得低于周邊同類租賃物租金、同類業(yè)務承包金或評估價。
第二十六條 租賃（承包）結果應通過原信息披露平臺對外公示，發(fā)布渠道不得少于3種。通過產權交易機構進行的租賃（承包）項目，必須將租賃(承包)結果通過產權交易機構網站對外公示。公示期不少于5個工作日。
公示內容包括資產（經營業(yè)務）名稱、承租（包）方簡況、租賃(承包)價格、監(jiān)督電話等。
租賃（承包）合同應在結果公示結束次日起3個工作日內簽訂。
第五章 合同管理
第二十七條 企業(yè)應按照已披露的租賃（承包）合同與承租（包）方簽訂租賃（承包）合同。合同文本應提供給各關聯(lián)方保存。
第二十八條 租賃（承包）合同主要內容應當包括但不限于以下內容：租賃（承包）標的物狀況、租賃（承包）用途、租賃（承包）期限、租（承包）金標準及遞增率、租（承包）金收取時間與方式、雙方權利與義務、合同變更、解除及合同糾紛的處理辦法和違約責任等條款。
第二十九條 合同中應載明合同終止情形及免責條款。下列情形，企業(yè)應制定對應措施：
（一）承租（包）方不按時繳納租（承包）金或確實無力履行合同；
（二）擅自搭建、拆改結構或改變承租（包）用途；
（三）擅自轉租（包）；
（四）利用租賃（承包）標的物進行違法活動；
（五）故意損壞租賃（承包）標的物；
（六）因城市建設規(guī)劃或城市更新改造需要拆遷或土地收儲；
（七）企業(yè)改制、重組；
（八）因法律、法規(guī)、政策調整或不可抗力致使租賃（承包）合同不能繼續(xù)履行；
（九）其他情形。
因出現(xiàn)（一）——（五）情形導致企業(yè)造成損失的，企業(yè)應積極向承租（包）方追索。
第三十條 因企業(yè)原因合同提前終止時，若合同中約定需對承租（包）方裝修改造進行補償?shù)?，裝修改造補償金額原則上不得超出合同中約定的剩余租期內租（承包）金。
第三十一條 企業(yè)應向承租（包）方收取合同履約保證金，并對租（承包）金的支付進行約定，原則上要預先收取一定時間或比例的租（承包）金。嚴禁擅自減免承租（包）金的行為。
第三十二條 合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。一旦合同中載明的合同終止情形出現(xiàn)，合同應及時終止。
確因重大情況需要變更租賃（承包）合同的，由所出資企業(yè)審定。變更內容涉及租賃（承包）價格、租賃（承包）期限等核心條款的，企業(yè)應當重新組織租賃（承包）。
第三十三條 租賃（承包）合同期滿或提前終止合同后，需繼續(xù)租賃（承包）的，企業(yè)應當重新組織租賃（承包）。
第三十四條 企業(yè)應做好租賃（承包）項目檔案管理，將租賃（承包）方案及其審議審批、評估報告及其備案情況、承租（包）方選擇文件（含競價文件）、租賃（承包）合同文本等相關資料按項目單獨立卷，集中管理。
第三十五條 所出資企業(yè)應在企業(yè)租賃（承包）合同簽訂后10個工作日內，將其相關數(shù)據(jù)及合同及時錄入省國資委信息監(jiān)管系統(tǒng)產權管理模塊，并對數(shù)據(jù)審核把關，確保信息真實、全面、準確。
第三十六條 企業(yè)要建立租賃（承包）標的清單管理制度，定期發(fā)布所屬企業(yè)需對外租賃（承包）項目清單或變更情況。企業(yè)、產權交易機構應建立承租（包）方黑名單制度，對合同執(zhí)行不力、有違法違規(guī)行為、被列入懲戒或失信名單等的法人、團體、個人的承租（包）資格進行限制。
第三十七條 企業(yè)應在租賃（承包）到期前3個月，做好下一輪租賃（承包）準備工作，確保租賃（承包）工作持續(xù)有序進行。
第六章 監(jiān)督管理
第三十八條 省國資委應對企業(yè)租賃（承包）行為進行指導監(jiān)督，督促所出資企業(yè)和產權交易機構建立健全資產租賃和經營業(yè)務承包管理制度，抓好制度落實。
第三十九條 企業(yè)是租賃（承包）行為的責任主體。企業(yè)應按出資關系，對租賃（承包）行為承擔監(jiān)管責任。企業(yè)主要領導是本企業(yè)租賃（承包）行為的第一責任人。
第四十條 企業(yè)應當根據(jù)法律法規(guī)和本指引的相關規(guī)定，結合企業(yè)實際，建立健全資產租賃和經營業(yè)務承包管理的規(guī)章制度。應對租賃（承包）合同執(zhí)行情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并糾正存在的問題。
第四十一條 產權交易機構是企業(yè)租賃（承包）行為的服務主體，應制定租賃（承包）交易制度，加強內部管理，規(guī)范操作，為企業(yè)提供優(yōu)質服務。
第四十二條 租賃（承包）過程中出現(xiàn)濫用職權、玩忽職守、違法違規(guī)行為，造成國有資產損失的，將依照有關法律法規(guī)追究相關人員責任，并責成其依法承擔相應的賠償責任；造成國有資產流失，情節(jié)嚴重涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第四十三條 企業(yè)不得通過化整為零、調整租賃（承包）資產賬面值、連續(xù)短期出租等方式規(guī)避本指引規(guī)定的審批、進場交易等程序。
第七章 附則
第四十四條 企業(yè)名稱、標識、商標、經營許可權等無形資產原則上不對外租賃（承包）。
第四十五條 企業(yè)持有的境外資產租賃或境外企業(yè)經營業(yè)務承包按本指引履行相關程序，在符合所在地法律法規(guī)條件下，企業(yè)自行組織交易。
第四十六條 本指引由省國資委負責解釋。企業(yè)在執(zhí)行本指引過程中遇到問題，應及時向省國資委反饋。
第四十七條 本指引自發(fā)布之日起執(zhí)行。《關于規(guī)范企業(yè)資產租賃和承包管理的意見》（閩國資企改〔2010〕77號）與本指引不一致的，按照本指引執(zhí)行。
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